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2015-05-21 15:43

中国楼市的核武器来了?

种种迹象表明,为稳定楼市,中国决策层在下一盘很大的棋,而这些政策的效果也开始慢慢显现。分析认为巨大的核武器则是MBS。

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据媒体综合报道,中国国家统计局18日发布数据显示,4月份,70个大中城市中,新房价格环比下降的城市有48个,上涨的城市有18个,持平的城市有4个。对比此前数月,房价下跌的城市数量不断减少,而房价上涨的城市数量则持续增加。

其中,北京、上海、广州、深圳4个一线城市率先回暖。4月份北京、上海、深圳都在2014年以来再度出现“日光盘”,楼市活跃度大幅提升。四个城市城市4月新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价也出现上涨。

海通证券首席经济学家李迅雷表示,房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难,库存增加,但现在政策已经开始放松,随着销量的增加,供给相对较慢,价格也出现一定程度的上涨,尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认。所以政策的拐点和去库存的拐点都已经出现。

回暖势头明显的中国楼市,又将迎来一款新的核武器——MBS。

什么是MBS?

MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

因此,MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

例如,有人两年首付30万买了一套100万的房子,基准利率借贷25年,利息约70万,本息合计140万,两年还款本金6万,利息6万,房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。

券商认为评估市值150万,抵押借款仅64万,抵押品价值充足,评级为AAA,发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金,将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定的息差(房贷利率-MBS利率-发行费率)。

必须警惕MBS风险

不难看出,MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个超级核武以后,其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高,而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场。

当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候,其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业,从而降低整个中国经济的资金成本,不仅促进实体经济的发展,而且会进一步促进MBS的发行,形成正反馈效应。

如果说,当年美国政府推出MBS业务,是希望能有更多的穷人拥有新的住房,那么中国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。

但必须注意到,MBS产生和发展是一个非常复杂的过程,没有经过科学论证的顶层设计,没有一套缜密详细的实施方案,只能导致MBS走样,最终酿造金融风险。

目前,房地产风险已经凸显出来,金融市场上高收益替代产品不少,MBS若市场定价过高,风险就显而易见,金融机构盈利空间小;如果定价过低,根本没有吸引力。

如果MBS仅限于在银行间市场交易的话,可能出现的另一个问题是,银行之间达成一个相互购买对方产品的默契,以将贷款资产挪腾到表外,逃避信贷监管。

同时,MBS发育成熟的一个前提是利率完全市场化。美国的住房抵押贷款证券化,是在完成利率市场化之后快速发展起来的。中国在利率完全市场化之前,MBS发展的空间将是十分有限的。

中国央行此时推出MBS给出的一个导向是,力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化,带来的最大问题就是迅速推高金融风险,最终身不由己地被推向金融危机轨道。

必须注意的是,美国政府当初之所以成立“两房”,力推住房抵押贷款证券化,其目的是通过政府公共政策安排,解决居民住房融资难的问题。

但令其没有想到的是,由于事实上使得美国房地产过度金融化,在2007年住房抵押贷款证券化达到顶峰后,随即导致了2007年次贷危机爆发,引爆了2008年的全球金融危机。

财经评论员林耘表示:“房地产市场确实是一个很特殊的市场,一方面从现在特定发展阶段来讲,毫无疑问是经济支柱之一。另一方面,房地产又关系到老百姓生活的改善,所以它又是一个民生工程。”

所以,MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场监管能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。

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