深圳盐田破局 东部淘金四大悬念即将解题
2008-6-27 13:36:36 南方都市报
"堵了整整40分钟。"盐田区人大常委会副主任、发改局局长邱少波满是歉意地说。
今年5月17日，盐田区大梅沙举行音乐基地揭牌仪式，邱少波因在盐田港（爱股,行情,资讯）遇堵车而姗姗来迟。作为给盐田未来发展制订计划的发改局局长，邱少波这次实实在在地感受了一次切肤之痛。好在今年7月，深盐二通道开通后，到盐田的交通瓶颈将打通，届时盐田将迎来一个发展的良机，这无疑是邱少波最愿意看到的景象。
"深盐二通道对于盐田的影响，就好比滨海大道对于南山的影响"，他这样形象地对比道。盐田，能否就此腾飞，需要看四大悬念如何解答。
[悬念1] 出行：梧桐山隧道收费终结？
对于盐田区居民而言，深盐二通道将终于彻底改变因一条隧道收费带来的出行不便。
曾经为东部片区经济发展起过推动作用的梧桐山隧道，现在却成了居民出行的障碍。在深圳与梧桐山隧道收费方多年的博弈中，在隧道取消收费多次谈判仍无进展之下，深盐二通道的开通，将使梧桐山隧道如果继续收费，结果只会是形同虚设。
此前的博弈过程是如此艰难。从1996年至2002年，盐田、罗湖等区的市人大代表连续7年就梧桐山隧道收费问题提出议案或建议，2000年市三届人大会议上101名代表联名提出议案，甘紫和就是其中之一，居住在盐田区沙头角23年的居民甘紫和每年无论是市级还是区级"两会"上，他都为取消梧桐山隧道收费鼓与呼。
"平心而论，现有的梧桐山隧道曾经对盐田的经济起过促进作用，但它已经跟不上发展的需要，从目前的状况而言，它已经成为盐田经济发展的障碍。每到五一、十一黄金周，通往盐田的路就堵得一塌糊涂。"甘紫和在接受本报记者采访时，对于盐田这几年的路况大摇其头。
甘紫和说："现有的梧桐山隧道和盘山公路已经无法满足发展的需要。现在市区与盐田之间车流量比20年前梧桐山隧道开通使用时，已经翻了好几倍，一旦在隧道内发生交通事故，道路马上就瘫痪。一到节假日，从莲塘到大小梅沙一路上全是车。"
除了不便，收费也是甘紫和炮轰的另一方面："凭什么盐田的居民出门就要交钱？进出隧道一个来回，就得20元，这还是小车的收费。我们单位有近20辆车，每年的隧道费就得花去20万元。我们在享受公共资源方面需要公平！"
"这条免费的快速通道开通后，还会有多少人去走收费的隧道，花这个买路钱？"他说。
在记者接触的盐田区多个部门工作人员看来，深盐二通道的开通就意味着梧桐山收费时代的终结。"以前盘山公路可能要绕远路，有些车为避免麻烦还是宁愿多出10元钱，但现在路一样，又不收费，你会选择二通道还是隧道？结果是显而易见的，梧桐山继续收费的意义已经不大，取消收费是迟早的事，"盐田区旅游局一位工作人员分析说。
[悬念2] 物流：盐田港再上高峰？
除了居民出行，深盐二通道对于盐田经济的影响是邱少波这个发改局局长最为期待的，而影响之一就是物流。去年，盐田港的吞吐量突破千万标箱，如今免费的疏港专用通道将连接盐坝高速和盐田港区，货柜车通行减少交通拥堵，盐田港无疑又将再次获得发展的良机。
深圳市交通局有关负责人在此前的相关会议上表示，深盐二通道的功能定位是实现过境交通与疏港、区域交通相分离；同时结合西、中、东港区集装箱发展情况，适时建设沿港路高架，解决疏港交通和区域交通。
诸多物流企业无疑最关注这条通道的开通。有物流业内人士指出，深盐快速通道项目建成后，将对盐田港的集装箱吞吐量具有较大拉升作用。由于珠三角主要的工业加工区基本集中在深圳西部港区，致使位于东部港区的盐田港货源长期以来相对稀少。随着深圳经济的发展，以前唯一连接东西部港区的梧桐山收费隧道已无法满足日益增长的客货运需求，建造第二条通道势在必行。
他们分析认为，新通道的建设可以把部分西部港区的货物吸引到东部港区---盐田港，这样对于盐田港的集装箱吞吐量提高会有极大促进作用。其次，盐田港放置集装箱空箱的后勤用地有限，即使万一货量激增致使提前放置的集装箱空箱供给不上，也完全可以利用免费快速通道立即从西部将集装箱空箱运到东部。
[悬念3] 旅游：盐田龙岗连片"钱景"看好？
2007年度的盐田区例牌菜---黄金海岸旅游节特地推迟了一段时间。盐田区副区长卢成燕在旅游节新闻发布会上曾表示，第六届黄金海岸旅游节将推迟，正是考虑深盐二通道的建设和交通之间的矛盾，旅游节主办方希望疏港专用通道完工后，能解决盐田港区后方陆域的疏港交通，为旅游节创造更好的交通旅游环境。但事与愿违，深盐二通道并没能在去年11月如期通车，但由此可见，盐田旅游相关部门对于这条通道是何等渴望。
盐田区旅游局局长江涛在接受本报记者采访时认为，便利交通将改变盐田旅游布局。深盐二通道开通后将缓解整个盐田特别是大小梅沙的交通状况，会提高人们到东部的出行舒适度。今后，从市区到南澳可能只需半个小时的车程，市民可以选择到南澳度假。
还有一种可能，就是深盐二通道开通后，人们到东部更便捷，会使盐田接待的游客数量剧增，也会改变盐田整个旅游市场的业态分布，如定位为中高端旅游的东部华侨城将进一步提高其接待能力，与大小梅沙相配套的酒店消费、餐饮消费市场也将扩容。大小梅沙会增加商务接待的比例，提供更多的休闲娱乐场所，大小梅沙的酒吧街或将媲美蛇口的海上世界。
根据盐田区旅游局向本报提供的数据，2007年盐田收费景区(点)接待游客303.48万人次，同比增长52.77%；宾馆酒店接待过夜游客54.7万人次，同比增长13.59%；旅游企业实现营业收入11.7亿元，同比增长293.17%.根据专业调查公司抽样调查测算，盐田区旅游总收入29.39亿元，其中国内旅游收入28.14亿元，国际旅游收入1.25亿元。
随着深盐二通道的开通，盐田区也在今年的旅游工作计划中，就进一步开拓滨海资源做出布置，包括以东部华侨城为龙头，在特色产品组合与市场推介上取得突破；以完善梅沙片区旅游配套设施为重点，在商务会议功能的强化及提高产业效益上取得突破。"二通道开通后，相当于把龙岗的滨海资源前移，盐田和龙岗可以连同进行滨海开发，未来前景广阔。"盐田区旅游局相关负责人满怀期许。
[悬念4] 房产：盐田楼价逆市上扬？
"深盐二通道对于盐田的意义就犹如滨海大道对于南山的意义"，这句话也同样被房地产业界来形容二通道开通后的盐田楼市。
专业网站搜房网的分析认为，深盐二通道的开通将盐田与深圳城际中心的车行距离迅速缩短至20分钟左右。在时间尺度上，盐田将进入深圳城市中心之列，区域价值将彻底重组。
由于交通的不便利，之前置业者对盐田的认识很少，甚至仅仅停留在大梅沙浴场和海鲜食档上，而盐田的物业也甚少成为其他区域置业者的考虑对象，部分区域价格甚至比关外还低。深盐二通道的开通将使盐田丰富的山海环境资源彻底激活，物业价值的提升指日可待，盐田即将迎来新一波东进热潮。
今年的深圳房地产市场热情降低，回暖迟迟未现。在福田和南山等区域，置业者缺乏的是对物业保值强度的信心，而在盐田置业者缺乏的是对区域的透彻认识。据星彦地产调查研究发现，除盐田以外的客户只有5.5%到过盐田看盘，而且大部分客户基本都只认可大梅沙区域，对于沙头角和盐田港后方陆域十分不了解，导致这两个区域的楼盘价格比较低。
深盐二通道的出现，将彻底打通片区的交通网络，盐田这片最有潜力的土地资源也将得到充分利用，同时，盐田也将迎来全新的居住时代，"深圳主流居住区"将成为盐田地产发展的新方向。
盐田楼价"三级跳"
盐田港后方陆域2006年很多楼价的水平都是5000-6000元/平方米，沙头角只有7000元/平方米。在今年年初，盐田很多楼盘每平方米仍不足10000元。但今年短短半年，盐田港组团的"金港盛世"从9800元/平方米左右涨到现在的13000元/平方米；梅沙组团的"东海岸"从半年前16800元/平方米左右涨到21000元/平方米。
整个盐田港组团在"海滨假日"和"中海半山溪谷"热卖带动下，均价已上升到15820元/平方米。梅沙组团"东海岸"112.14平方米三房，售价为248万元，单价为22115元/平方米；85平方米的二房，售价200万元，单价为23530元/平方米；梅沙片区的优质楼盘房价基本上已过20000元/平方米。
